“從某種意義上來講，這將是一個玩魔方的時代。”他表示，“也會出現(xiàn)很多出色的魔方大師?！?
6月6日，北京市勘查設(shè)計與測繪管理辦公室下發(fā)通知，要求各設(shè)計單位對于新承接的商品房設(shè)計項目，必須按照“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的要求進(jìn)行設(shè)計；已審批完但未取得施工許可證的項目，如未符合這一標(biāo)準(zhǔn)的則必須修改方案。
據(jù)了解，阿特金斯北京公司在最近一段時間，已經(jīng)接到了很多開發(fā)商急需調(diào)整規(guī)劃的項目。
眾望所歸，中小戶型終成氣候
“從目前消費者的需求層面而言，房屋消費類型大致分為廉租房、經(jīng)濟適用住房、以自住為主的房屋、投資自用結(jié)合、純投資這五類呈金字塔狀的消費形式。”劉嘉峰認(rèn)為，政府的出發(fā)點是以讓大部分以經(jīng)濟適用住房與自住為主的消費者買得起房子為核心目的，把這兩類的住宅戶型面積縮小、單價降低，使其有條件購買房屋成為必要的舉措。所以，加大90平方米住宅建設(shè)的比重，對普通購房者而言，是個利好消息。
“但是，當(dāng)這個社會利益分配落實到人群中的時候，由于被相應(yīng)的扭曲，導(dǎo)致了空間落實上的矛盾?！眲⒓畏宸治龅剑鞘谢A(chǔ)設(shè)施比較完善的區(qū)域，地價虛高造成房價上漲。而過去政府只注重容積率、忽視產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使得開發(fā)商用擴大戶型面積、抬高單價以追求利益最大化，這樣的行為也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場逐漸失去理性。“最直接的后果是真正需要住房的百姓買不起單價過高、面積過大的住宅，蜂擁而至的則是更多的投資客?！?
“事實上，投資客對于這類產(chǎn)品的使用率極低，從而導(dǎo)致了空置率上升。過高的空置率偏偏發(fā)生在基礎(chǔ)配套設(shè)施完善的區(qū)域。老百姓卻要跑到很遠(yuǎn)的地方居住，也就造成了城市資源的極度浪費?！?
劉嘉峰舉例說，在美國城市周邊大量基礎(chǔ)設(shè)施欠缺的地方，政府鼓勵開發(fā)商開發(fā)豪宅類產(chǎn)品。由于豪宅類消費者在相對程度上占用大量社會資源，他們的代價之一就必須投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而在城市中心基礎(chǔ)設(shè)施比較完備的地方，中小戶型的高密度住宅相對是主流。
“從合理利用整個城市資源來看，將來的新項目中增加中小戶型的住宅，抑止房價上漲的初衷是對的。中國確實需要更多中小戶型的房子，而這方面的政策應(yīng)該是一個全方位、較細(xì)化的支持。對于設(shè)計師來說，圍繞中小戶型產(chǎn)品的研究和開發(fā)，將會提升一個全面的高度?！眲⒓畏灞硎?。
立體化嘗試，設(shè)計新挑戰(zhàn)
“對設(shè)計師而言，未來的90平方米如何做、如何做好，將是一個巨大的全新的挑戰(zhàn)”，劉嘉峰坦言，“一個人從單身，到家庭組成，到生兒育女包括和老人一起生活，呈動態(tài)型的消費模式，固定90平方米以下的面積到一定時期就無法滿足需求，這種固定戶型的辦法很難有彈性。”看來，如何做好90平方米這個命題作文，對于建筑師和開發(fā)商來講都增加了相當(dāng)大的難度系數(shù)。
劉嘉峰認(rèn)為，彈性設(shè)計將成為未來90平方米房子如何設(shè)計的非常重要的彌補性措施，如何利用靈活的支撐體系將是開發(fā)商與建筑師同時需要面臨的新課題?！暗牵魬?zhàn)和機遇同樣并存。”
劉嘉峰認(rèn)為，在城市中心地段基礎(chǔ)設(shè)施相對較好，高層、高容積率、高密度產(chǎn)品將大行其道。此類產(chǎn)品所需的配套支持面積也會相應(yīng)集中和擴大，需求的特征在疊加以后會比較明確，對于針對性的配套，在設(shè)計上也是挑戰(zhàn)。
同時，城市中高層、高容積率、高密度的產(chǎn)品類型中，塔樓是開發(fā)商首要考慮的住宅產(chǎn)品。高層塔樓一般一梯做到10戶，如果只有30%%的面積可以朝南，那就很難平均分配30%%的南向資源。由此來看，“90平方米的塔樓戶型很難做到完全通風(fēng)采光，功能性舒適性會大大降低，這是非?，F(xiàn)實的問題?？紤]到北方地區(qū)的日照間距，樓與樓之間的關(guān)系比戶型本身的要求將更高?！眲⒓畏灞硎?。而普遍層高只有2.9米的90平方米空間，留給設(shè)計師的空間相當(dāng)有限。
所以，戶型的立體化設(shè)計在未來的建筑設(shè)計當(dāng)中將是必須要考慮的問題。如何跟左鄰右舍進(jìn)行很好的穿插，在使用上跳出原來90平方米面積的空間感，才是設(shè)計問題的關(guān)鍵。
“立體化設(shè)計是個出路，也是挑戰(zhàn)。”劉嘉峰告訴記者。舉例來說，每層均為90平方米的戶型面積，以30平方米為單元，每兩個90平方米與一個30平方米相互結(jié)合，進(jìn)行一種錯層的穿插，以錯層的設(shè)計方式來解決在高密度高容積率的情況下戶型宜居性的問題，“類似拼積木與玩魔方一樣。在有限的條件里，做最舒適的中小戶型。”
據(jù)了解，早在上個世紀(jì)90年代，阿特金斯在上海曾經(jīng)做過類似錯層的戶型。由于想法比較新穎獨特，布局合理并且能夠相對合理利用資源，在當(dāng)時獲得好評。目前看來，針對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，合理有效利用和分配社會資源，倡導(dǎo)節(jié)約型社會的理念，用這種方式設(shè)計最宜居型的產(chǎn)品仍然是個很好的嘗試。
很明顯，在面對90平方米這個命題作文面前，對于發(fā)展商的約束條件也相對增加?！巴|(zhì)化產(chǎn)品的出現(xiàn)不可避免。在無法運用其他特殊手段進(jìn)行產(chǎn)品差異化競爭的情況下，90平方米對于發(fā)展商而言，將是一個全新的考驗和內(nèi)功博弈的過程。”
所以，“有約束，也才能更大限度地激發(fā)出設(shè)計師及開發(fā)商的潛力，這種挑戰(zhàn)將使他們在有限的空間里把中小戶型的才能做到極致。”
