高志 加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表

　　高志（加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表）：今天給大家講講最近商業(yè)建筑在規(guī)劃設計上發(fā)展的新趨勢。要去講趨勢，大家想肯定是宏觀的，實際上不是，今天我給大家?guī)硪粋€案例，通過案例，講講發(fā)展趨勢是什么，昨天晚上專門做了準備，但是今天早上突然發(fā)現(xiàn)不能打開，但主要內(nèi)容沒有變。實際上，現(xiàn)在商業(yè)建筑發(fā)展的總趨勢是這樣的，首先現(xiàn)在向綜合性發(fā)展，現(xiàn)在你再單獨再蓋一個商場或者購物中心，我的觀點這種現(xiàn)象以后會越來越少，現(xiàn)在一定是蓋一個商業(yè)綜合體，商業(yè)綜合體的構(gòu)成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價值鏈決定的。昨天姜老師講了八先八后，他提到先定位后買地、先規(guī)劃后策劃。我深有體會，我今天的例子就講這個問題。我們現(xiàn)在連續(xù)有幾個商場都在做，幾個商場老板都問我同一個，說告先生，咱們這個商場該怎么定位？很多策劃師也問我，說您覺得該怎么定位？很多商業(yè)建筑是被迫的，不是自愿的。

　　我今天講的是被迫做的，但是做得很成功。怎么樣尋找自己的方向呢？這個項目本身在沈陽的西塔位置，靠近沈陽的西邊，他買地的時候，政府上這個地方容積率4.5，高度沒有限制，理論上說蓋一百多米作住宅也沒有問題，我們把這個地拍了，拍下來之后發(fā)現(xiàn)一個問題，在北邊隔了一個馬上，上邊的住宅四層政府說一快都不能動，高度能不受限制嗎？拍地之前，他去找過我，我說先幫他看看地，幫他算算，他說不用，問題沒有，說拍完地之后找我，地拍下來之后，我算了一下，容積率最多做到3，加入原來預計每平米賣1萬元的話，容積率一下下了30－40％，房子每平要賣到1.5萬元才能賺錢，這對開發(fā)商的壓力太大了，怎么辦呢？只能做商業(yè)建筑，盡管風險很大，但只能這樣做，住宅還要做，但要把商業(yè)比例大大提高。所以以后在拍地的時候，一定要先做清楚調(diào)查研究。既然要這樣做，甲方問我，說高老師，我們要把這個項目做好，降低風險，很多人說商業(yè)定位的問題，我也看了很多書，根據(jù)這么多年工作總結(jié)，我給大家介紹三句話，聽了之后覺得定位也沒什么難。第一叫：研究透競爭對手。你在研究做任何一個商業(yè)規(guī)劃的時候，不知道干什么的時候，先看看你的對手在干什么，在作地的時候，首先要把自己的對手研究透徹，我們在看很多報告、包括設計公司搞的建筑方案的時候，他的策劃報告研究的都是附近有多少項目、售價多少、賣得怎么樣、賣出去多少？這樣的報告對搞項目的效果不大，只知道銷售，不知道成本怎么性？

　　第二怎么賣出去的，盈利的模式是什么？你把競爭對手的銷售、成本、盈利模式都要調(diào)查清楚。跟你差不多的情況都要調(diào)查清楚。第二叫：我們要比對手領先一點點就可以了，我經(jīng)常碰到很多人跟我講“高老師我的建筑一定要做成北京最好的、沈陽最好的、大連最高的標志性的，領先三十年”這樣的話。對建筑師來講，認為這樣的項目根本沒有必要，你要領先30年，30年后的價值你今天能賣出去嗎？你賣不出去怎么樣領先30年，沒有這個必要。所以，商業(yè)建筑最怕就是把他當成一個標志性建筑或者紀念性建筑來做，不管你拿了多好的地，當時多么熱血沸騰，千萬不要對自己的建筑提出不切實際的。好的建筑師、優(yōu)秀的建筑師就是能讓你的項目比別人強，而又強得恰到好處，特別是商業(yè)建筑，商業(yè)建筑往往處于城市里最核心的地位。第三叫：滿足顧客（城市）的需求（唯一才是忠誠）。商業(yè)建筑往往被政府有關(guān)部門作為城市一個形象來要求，所以大家千萬要注意，作為城市形象要求沒有問題，但是你如何保證客戶的唯一性啊，不是說你是城市的標志性建筑，他就一定到你這里來買東西。我給大家舉個例子，我平時抽“555”，這里沒有，我就買了別的煙，我會不會為了買一盒煙飛到北京去呢？建筑師如何幫你做一些，做什么呢？不是做得多少豪華、多么高，而是做出你的個性，作出你這個地方?jīng)]有的。

　　當時我妻子也是看中了我的個性。滿足了城市形象，不是你的最終目的，你的目的是做出自己的個性。最近我又發(fā)展出新三條（三個競爭）：第一條：現(xiàn)在的商業(yè)技術(shù)已經(jīng)從簡單的產(chǎn)品競爭變成了盈利模式的競爭（賣點不要過分，景觀、節(jié)能都一樣，唯有系統(tǒng)的方法是永恒的）。北京的王府井、上海第一百貨公司、國貿(mào)等等，裝修、擺設不要于歐洲國家的任何一個商店，我們差在整個盈利模式、系統(tǒng)有問題，在整個商業(yè)建筑、規(guī)劃的時候，把眼光多向盈利模式方面發(fā)展，而不是產(chǎn)品，產(chǎn)品的問題差距不大。用系統(tǒng)的觀點來看問題。第二條：只比對手領先一點點（短時間和平面）變成產(chǎn)業(yè)鏈的競爭（持續(xù)和立體的）時機?，F(xiàn)在是產(chǎn)業(yè)鏈的競爭，不是產(chǎn)品的競爭。第三條：滿足購房者（鋪面投資者、商業(yè)投資者）的需求變成滿足城市間競爭的需求。這有點象我們做股票，大家發(fā)現(xiàn)不管你做那支股票，不能肯定賺錢，但是當大勢很好的時候，一般都能夠賺錢。你要想清楚你這個商業(yè)建筑在城市是什么樣的位置？這個城市是什么樣的城市？我在濟南也講過，北京是個什么樣的城市呢？北京是一個政治中心，所以說北京是中國的班長，中國的副班長在哪里？上海，上海的城市是女性化的。沈陽是什么城市？是班里的體育委員，體育特別好，但是沈陽的學習很用功，但成績不太好，沈陽這個城市是男的。大連呢？大連是女的，是班里的班花。沈陽根本不看大連，直接跟班長聯(lián)系。所以在沈陽跟在大連做項目完全是兩回事。建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，不同城市要采用不同的風格，北京的建筑搬到上海去，沒法看，倒過來也一樣。上海的東方之珠搬到北京來，北京人肯定不接受。為什么因為上海是副班長，出身是買辦，北京不接受，北京是一個重要的城市。所以什么叫好項目？你一定要忘了，城市間是有競爭的。

　　建筑設計在商業(yè)里面是要幫助甲方做一套動態(tài)的經(jīng)營體系（企業(yè)的一套經(jīng)營盈利模式），是一個過程，圖紙是結(jié)論。體系如何建立？八個字：頭兩個“標準”。離開了標準，什么都別談，所有商業(yè)建筑沒有必要做得最好，要做得合適，標準是基本要求。二是“次序”。功能、空間、環(huán)境之間的關(guān)系。商業(yè)建筑很大問題是消防和緊急疏散的問題，人流如何處理？三是“尺度”。我現(xiàn)在的感覺國內(nèi)所有商業(yè)建筑尺度普遍存在的問題都是尺度偏大。都覺得房子蓋得越多越好，其實如果按照一個高標準，比較正規(guī)的購物中心來講，可以用銷售面積和使用面積一般不超過50％，可是我們的尺度普遍都偏大，大部分都要要求做70－80％。四是“語言”。不同的城市不同的項目，使用什么樣的語言都可以，但一定要用對。另外還有五大系統(tǒng)。第一要把功能系統(tǒng)弄得很清楚，支撐功能系統(tǒng)一定是空間系統(tǒng)，但是商業(yè)建筑非常重要的特點就是必須有一個引導系統(tǒng)。因為商場是個公共場所，誰都去，你不能上個廁所老問別人，這不行，不管賣什么，不能哪個都問別人，所以這套引導系統(tǒng)和將來銷售的效率是成正比的。所以引導系統(tǒng)很重要。還有一個叫符號系統(tǒng)和顏色系統(tǒng)。符號系統(tǒng)大家都知道，顏色系統(tǒng)在商業(yè)建筑中也很重要。時間關(guān)系，我的理論不說了。

　　下面給大家講一個具體的項目。大家看，當時是這樣一塊地，這塊地我剛才跟大家講了，買地的時候甲方政府說可以做到4.5，但真正只能做到3，所以必須要做商業(yè)建筑才能賺錢。做這個項目首先對沈陽要有個認識，沈陽是班里的體育委員，學習非?？炭嗪陀霉Α？粗〉拿琅筮B跟班長北京勾勾搭搭心里很不是滋味，所以沈陽說要從生產(chǎn)型的城市往消費型的城市來轉(zhuǎn)變。我們要努力發(fā)展這個城市的貿(mào)易和商業(yè)。在城市多功能結(jié)構(gòu)中，市場中心功能將隨著正式能級的提高，取代制造中心功能而成為核心功能。這符號未來城市發(fā)展的趨勢，沈陽很缺這個東西。再講規(guī)劃定位：商業(yè)建筑發(fā)展趨勢是向綜合性發(fā)展，但是光蓋社區(qū)商店還是不行，不能賺錢，商業(yè)建筑的另一個于是趨勢是和旅游業(yè)結(jié)合起來的。比如說一塊手表在店里賣5元錢，打上三亞天涯海角紀念品能賣50元，在酒店里可能能賣500元。這就是旅游的價值。沈陽是東北大城市里面韓國人訪問最多的，西塔又是朝鮮人的故居區(qū)，所以我們要把沈陽建成除了紐約以外，世界上最大的韓國人居住的地方，要想辦理吸引那些消費能力強的人來。因為他是朝鮮人聚居區(qū)，語言相通。再開始做基地研究，這塊地原來說要做溶劑率研究、日照研究、選址研究和交通組織研究。這塊地因為后面有遮擋的問題，蓋房子南邊要高，北方要低，所以房子的容積率就做不出來了。昨天老師講的是先策劃后規(guī)劃，我的觀點是策劃和規(guī)劃應該同步進行。否則策劃沒有量的概念，策劃是不成立的，規(guī)劃沒有建筑經(jīng)濟的概念，規(guī)劃也是不成立。規(guī)劃是給你的建筑模式搭一個平臺，所以我們要考驗他的總體布局的時候，就從一個以未來盈利的產(chǎn)業(yè)鏈入手，而不是從房子入手，現(xiàn)在做商業(yè)不是從賣什么入手，是整個地方，建這個商業(yè)，靠什么賺錢這里入手。現(xiàn)在城市的商業(yè)建筑一般的領軍人物不是購物中心，而是叫酒店群，往往是一個五星級或者四星級酒店起領軍作用。商業(yè)總希望有錢人來買，什么地方是有錢人聚居的地方呢？就是星級酒店，而且酒店可以蓋得很高，很容易成為城市的商業(yè)中心。我們把酒店、購物中心、酒店公寓作為龍頭。而且商業(yè)要向旅游業(yè)發(fā)展，我們這個地方正好做旅游房地產(chǎn)，或者叫商業(yè)房地產(chǎn)加旅游房地產(chǎn)，我們給他安排了步行街，現(xiàn)在很多新的商業(yè)網(wǎng)點做了很多步行街，但我覺得步行街不可以濫用。只有兩種情況下可以用：第一是老舊城區(qū)要做改造，要做步行街，可以做。第二種是旅游商業(yè)區(qū)可以做步行街，因為旅游是可買可不買，是來玩的，所以在旅游勝地，或者以旅游為主的商業(yè)做步行街效果特別好。所以我就安排了做步行街。步行街要有3.5的容積率，那怎么辦，地下我做步行街，上面做了SOHO公寓，就是可以居住，又可以做小公司辦公的區(qū)域，這種效果非常好。SOHO臨街兩棟樓基本沒人住，全是小公司的辦公室。本身商業(yè)街不適合居住，但是全蓋成寫字樓風險太大，所以做這種SOHO比較灰色的產(chǎn)品。大家逛街逛累了怎么辦？大家要吃啊。所以在步行街旁邊專門做了韓國料理。吃了東西，很舒服了，想干什么？想唱歌了。吃飽了喝足了，再唱唱歌，搞點精神文明活動。唱歌完了想干什么？想睡覺。我們拐過來做了高保安公寓。因為現(xiàn)在的建筑逐漸分化，高檔、抵檔公寓差距越來越多，高檔建筑的特征是安全第一。所以我們做的是高保安建筑，中間做了特色商業(yè)街，專門賣紀念品。再做了一個主題商業(yè)廣場和商業(yè)群、酒店、購物中心、餐飲店、娛樂、SOHO整個構(gòu)成商業(yè)產(chǎn)品的價值鏈。我們一定要研究產(chǎn)業(yè)鏈是怎么回事，自然而然可以得出作為開發(fā)商如何賺錢。價值鏈如何搭接呢？先要搭韓國的文化，真正要搞一條街要搞研究，做任何一個民族、任何一個主題的時候都要去研究他，不是簡單地朝鮮人穿的帽子、朝鮮人穿的衣服就可以了，如何研究呢？第一條一定要研究一個民族結(jié)婚的時候穿什么衣服？要研究朝鮮族結(jié)婚時候穿什么衣服、什么顏色、什么樣的禮儀。第二條要研究民族最正式的時候祭祀的時候，就去找朝鮮族祭祀的時候是怎么樣的、象征物、吉祥物是什么。我們用現(xiàn)代的手法去反映韓國的風格，這只是一種創(chuàng)意。之后再開始商業(yè)規(guī)劃，這是具體的街區(qū)規(guī)劃。我們要規(guī)劃什么，要進行業(yè)態(tài)選擇、典型商街的布置。我們對商街的研究有：獨立小上鋪、商業(yè)旗艦店、購物中心、SOHO公寓、酒店及服務公寓。商業(yè)街模式定位：商業(yè)街＋廊橋＋地下車庫；第二種模式：兩條商業(yè)街＋廊橋。第三是專門做了一個空間餐廳，空間餐廳對整條街可視性、標志性起非常好的作用。還有一個方案是：一條主街＋廊橋。另外想了一個是半地下商業(yè)街店鋪，這個方案是很好的，在咱們?nèi)齺営檬裁磫栴}，但在沈陽用不行，沈陽冬天雪非常大，經(jīng)常下雪，所以這個方案放棄了。然后再做購物中心的研究，購物中心對著商業(yè)街兩邊是公寓。商業(yè)建筑師能不能做好一個建筑，在于他懂不懂商業(yè)建筑的模式是什么。我們要跟建筑師一起研究商業(yè)建筑的模式，讓建筑師給模式提供各式各樣的條件。如果現(xiàn)在做商業(yè)最好加上兩個東西，有可能做酒店，沒有可能的話盡量找有高檔酒店的地方去做。一定要把酒店群、辦公群、商業(yè)居住群的產(chǎn)業(yè)鏈做起來。過去的地段簡單說是交通方便，現(xiàn)在要找他經(jīng)濟和消費能力的集中點，哪里的消費能力最強、交通又方便，就找酒店，圍著酒店做肯定沒錯。最后為了提升人氣，兩邊是商業(yè)街，中間我們做了廣場，這個廣場是有用途的，晚上可以做各式各樣的音樂會，等到過節(jié)的時候可以做旱地噴泉。里面我們還做了很多旅游設施，比如說電氣小火車，還有朝鮮族喜歡的秋千等運動。所以真正的商業(yè)建筑要符號城市發(fā)展趨勢和旅游業(yè)結(jié)合起來，要做成一個綜合體，不同的商業(yè)街要有不同的模式。所以做商業(yè)建筑一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來之后，價值鏈就出來了，就能幫甲方賺錢，這樣我們整個房地產(chǎn)業(yè)就發(fā)展了。建筑師在這里是可以大有作為的。謝謝各位！